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最高院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成（下）
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我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用范围及其效力等问题尚存争议。本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。感谢原作者的辛苦付出和卓越智识。
问题16：如何认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？
【裁判规则】事关国计民生或为社会公众服务的工程、自然人生存必需的住宅、消费者巳支付一定房款的在建商品房，以及与主体工程融为一体的设备安装或装修装饰工程，应认定为“认定不宜折价、拍卖的建设工程”，承包人不可行使工程价款优先受偿权。
【适用指引】《合同法》第二百八十六条将“不宜折价、拍卖的建设工程”排除在建设工程优先权的客体范围之外，但何为不宜折价、拍卖的建设工程，立法未予明确。最高人民法院法官著述认为，认定“不宜折价、拍卖的建设工程”，不应仅仅强调公有物及公用物的保护，还应强调《合同法》保护弱者权利的目的。“不宜折价、拍卖的建设工程”应当包括四种：第一，事关国计民生或为社会公众服务的工程，如国防工程、市政工程、城市绿化工程、公共道路、国家机关办公楼、城市及乡村的社会公益设施、军事设施、机场、桥梁、车站、港口，以及公共图书馆、公共博物馆等。第二，自然人生存必需的住宅，当然，如果债务人还有其他可以居住的地方则另当别论。第三，消费者已支付一定房款的在建商品房，由于消费者的生存权益优于承包人的经营性权益，此类建设工程也不能折价或拍卖。第四，与主体工程融为一体的设备安装或装修装饰工程也不能单独折价、拍卖。因为此种工程在性质上与主体工程不可分割，如果允许其承包人单独行使建设工程优先权则可能对主体工程的承包人利益造成损失。但是，与主体工程融为一体的设备安装或装修装饰工程的承包人可以与主体工程的承包人一并行使建设工程优先权。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第269页；江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•房地产卷》，中国法制出版社2014年版，第262页。
问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？
【裁判规则】建设工程自始为第三人所有，第三人委托发包人进行发包建造的，承包人对该工程不享有建设工程优先权。
【适用指引】《合同法》第二百八十六条规定的是发包人与承包人之间的权利义务关系，建设工程非为发包人所有，故不适用该条规定。需要注意的是，建设工程为第三人所有仅指建设工程自始为第三人所有，而由第三人委托发包人进行发包建造的情形，如果建设工程原为发包人所有，第三人通过以物抵债等方式依法受让取得该工程的所有权的，承包人对该建设工程享有建设工程优先权。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第266页。
问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？
【裁判规则】己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，应视发包人验收的具体情形，认定承包人能否行使建设工程优先权。
【适用指引】己经竣工但有质量瑕疵的建设工程能否作为建设工程优先权的客体，包括以下两种情形：（1）发包人验收并认定工程质量不合格的，承包人无权请求支付工程价款，故不能主张建设工程优先权。经承包人采取补救措施达到质量要求的，承包人方可行使建设工程优先权。（2）因发包人不及时组织验收或故意拖延验收导致工程未验收的，不影响承包人行使建设工程优先权。另外，对尚未竣工的工程，往往不进行质量验收，此时，工程质量合格与否，不影响承包人行使建设工程优先权。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第269—270页。
问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？
【裁判规则】建设工程优先权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，应区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
【适用指引】《工程价款优先受偿权批复》第三条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。由此可见，建设工程优先权的主要立法目的在于保护承包人因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献。因此，建设用地使用权价值部分不能成为建设工程优先权的客体。对于《合同法》第二百八十六条规定的“建设工程”应作限缩性解释，并不包括建设用地使用权价值，而只是包括了基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分的价值。所以，在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。当然，如果建筑物部分的变现价值无法满足工程价款债权的，则未受清偿的工程价款债权作为普通债权，同债务人的其他债权对于土地使用权价值部分具有平等清偿的效力。
【延伸阅读】最高人民法院民事审判第一庭：《合同法第二百八十六条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2010年第4集（总第44集），法律出版社2011年版，第208页；王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第270—272页；奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（上）》，人民法院出版社2014年4月版，第393—396页。
问题20：如何认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？
【裁判规则】为生活消费需要购买、使用商品房的公民个人和单位，应当认定为《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”；该条中的“商品房”仅指为生活居住用房，商业用房不适用该条规定。
【适用指引】《工程价款优先受偿批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条中的购房者仅限于“消费者”。认定何为“消费者”，应依据《消费者权益保护法》的规定。《消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者行为，可见，所谓消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人和单位。由于《工程价款优先受偿批复》第二条规定的根本目的在于保障房屋消费者的生存利益，而非经营者的商业利益。因此，该条中的“商品房”应仅指为生活居住用房，而非商业用房，商业用房不能适用该条的规定。在购房者的利益与承包人的利益发生冲突时，购房者的利益应当优先。当然，《工程价款优先受偿批复》第二条规定购房者利益优先的同时，也对购房者利益优先的条件进行了限制，即交付全部或大部分款项。另外，这里的购房者购房包括房屋预售和房屋实际交付但未办理所有权过户登记两种情况。
【延伸阅读】江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•房地产卷》，中国法制出版社2014年版，第262—264页。
问题21：建设工程优先权保护的建筑工程价款的范围如何界定？是否包括承包人的应得利润？
【裁判规则】享有建设工程优先权保护的建筑工程价款的范围可以界定为：如系已竣工工程，应指竣工结算价；如系未竣工工程，应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款；包含承包人的正常利润，也包括承包人的垫资款，但不包括承包人因发包人违约造成的损失。
【适用指引】《工程价款优先受偿批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。根据住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第五条规定，建设工程价款可分为四个部分：一是直接成本，又称直接费，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料价差。其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。二是间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等。三是利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。四是税金，包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。这四部分构成工程价款的整体，缺一不可。在实践中建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算（概算）价和竣工结算价五种。《合同法》第二百八十六条中所称的工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价。未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。《合同法》第二百八十六条的立法精神是保护建筑施工企业被拖欠的工程款主要是工人的工资、承包人的管理费和正常的利润。利润是工程价款的重要组成部分，显然应享有优先受偿权。
【延伸阅读】最高人民法院民事审判第一庭：《民事审判信箱•享有优先权保护的建筑工程价款范围如何界定》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第2集（总第38集），法律出版社2009年版，第306—307页；王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第272—274页；奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（上）》，人民法院出版社2014年4月版，第389—390页。
问题22：建设工程优先权保护的建筑工程价款是否包括承包人的预期利润？
【裁判规则】承包人的预期利润不属于《工程价款优先受偿批复》第三条规定的“实际支出的费用”，不得依该条获得建设工程优先权的保护。
【适用指引】《工程价款优先受偿批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。预期利润部分作为预期收益，不属于该条规定的“实际支出的费用”范畴，故预期利润不得依该条获得建设工程优先权的保护。同时，鉴于《合同法》第二百八十六条优先保护建筑工人的生存权和建筑行业的健康发展的立法宗旨，承包人的预期利润作为商业利润的一种，与发包人的其他债权人的利润在性质上并无区别，赋予预期利润以优先受偿权，对发包人的其他债权人显属不公。因此，承包人的预期利润不属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权范围。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第275页；奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（上）》，人民法院出版社2014年4月版，第391页；浙江省绍兴市中级人民法院（2011）浙绍民终字第1288号“浙江万峰建设工程有限公司与黄山明珠投资信息有限公司建设工程施工合同纠纷案”民事判决书，见《施工合同解除后，未完工程承包人主张工程价款优先受偿权起算点的确定》（作者：丁林阳，浙江省绍兴市中级人民法院），载《人民司法•案例》2012年第18期，第72页。
问题23：承包人的垫资是否属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权范围？
【裁判规则】承包人为建设工程垫付的资金，不论是依约定垫付的，还是承包人被迫自行垫付的，均属于建设工程优先权的范围。
【适用指引】《工程价款优先受偿批复》第三条将建设工程优先权的范围限定在承包人为建设工程支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但未明确承包人的垫资是否可以优先受偿。建设工程优先权的主要立法目的在于保护承包人因承建工程而物化至建设工程之中的实际支出费用，而承包人为建设工程垫付的资金，不论是依约定垫付的，还是承包人被迫自行垫付的，均已物化为建筑工程的一部分，故属于《工程价款优先受偿批复》中所称“实际支出费用”的范畴，因此，应为建设工程优先权所涵盖的工程款债权范围。需要注意的是，如果发包人并未将承包人的垫资用于建设工程本身，则应当认定该种垫资关系是一种借贷关系，产生的只是普通债权，而不应属于建设工程优先权的涵盖范围。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第275—276页；奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（上）》，人民法院出版社2014年4月版，第391—392页。
问题24：质量保修金是否享有建设工程优先权的保护？
【裁判规则】质量保修金属于建设工程价款的范畴，应当属于建设工程优先权的保护范围。
【适用指引】质量保修金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用以维修建筑工程在保修期限和保修范围内出现的质量缺陷的资金。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《建设工程质量保证金管理暂行办法》的相关规定，在保修期届满后，施工单位依约履行保修、维修义务的，建设单位应将质量保修金退还施工单位。可见，质量保修金本质上即为工程价款，故应当属于建设工程优先权的保护范围。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第276页。
问题25：履约保证金是否享有建设工程优先权的保护？
【裁判规则】履约保证金是债的担保方式，不属于工程款范畴，不应适用《合同法》第二百八十六条规定的建设工程优先权。
【适用指引】履约保证金是工程发包人为防止承包人在合同履行过程中违反合同约定，并弥补发包人因此造成的损失而要求承包人交纳的一定数目的金钱。发包人不得将履约保证金挪作他用,并在工程竣工验收后退还给承包人。可见，履约保证金只是一种债的担保方式，不属于工程款范畴，承包人享有的只是一种返还请求权，故不应适用《合同法》第二百八十六条规定的建设工程优先权。另外，基于货币占有即所有的原则，发包人接收履约保证金后即享有其所有权，即使发包人将其投入了工程建设，也不宜认定该部分工程价值属于承包人所有，承包人对履约保证金享有的仍然是一种返还请求权，仍不能就此享有优先受偿的权利。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第276页。
问题26：如何认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权？
【裁判规则】购房者已交付全部或大部分房款或者虽未交付“大部分房款”但已装修并入住，且不存在虚假购房情形的，应当认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权。
【适用指引】根据《工程价款优先受偿批复》第二条规定，在购房者的权利与承包人的建设工程优先权发生冲突时，购房者的权利应当优先。同时，该条还对购房者权利优先的条件进行了限制，即购房者须“交付购买商品房全部或大部分款项”。对此，需要注意以下三个问题：（1）这里的购房者购房包括房屋预售和房屋实际交付但未办理所有权过户登记两种情况。（2）“大部分款项”并不能局限于依照一般人所理解的仅超过50% 即为大部分的判别标准，而要综合考虑购房者缴纳房款的数额以及是否交付入住以及装修等实际情况。如果商品房已过户登记至购房者名下，或者已办理预售登记，或者购房者已交付入住以及装修，承包人的建设工程优先权不得对抗购房者的权利。（3）具体处理案件时，应注意审查购房者购买房屋的具体情况，例如通过核实账目、买房人真实性，以及限定时间要求发包人提供巳签订的售房合同和收据、银行存款及交税证明依据等方式，详细颤别购房真伪。
【延伸阅读】江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•房地产卷》，中国法制出版社2014年版，第262—264页；王丹：《买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系——宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷再审案》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2012年第3辑（总第51辑），人民法院出版社2012年版，第225—227页；王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第277页。
问题27：同一建设工程上存在多个建设工程优先权如何处理？
【裁判规则】同一建设工程上存在多个建设工程优先权，如多个承包人对工程价款的受偿顺序有约定的从约定，无约定或约定不明的，按照各承包人的工程款债权比例平等清偿。
【适用指引】发包人将一项建设工程发包给多个承包人，或者总承包人将工程分包给其他分包人时，即会出现多个建设工程优先权发生竞合的情形。对此，学术界及实务界认识不一。最高人民法院法官著述认为，应基于建设工程优先权的核心立法目的，即对建筑工人劳动工资的保护出发，兼顾分配公平原则处理。首先，建设工程施工合同的签订属于民事行为范畴，应以当事人之间的约定为解决问题的优先途径，因而若多个承包主体在签订工程合同时已经对工程价款的受偿顺序有所约定，则应当按照约定来实现。其次，在无约定的情况下，多个承包主体施工行为虽有先后，但优先权产生的基础、指向的对象一致，工程价款的构成成分也平等，因而按各承包人的债权比例对其建设工程价款优先受偿权进行清偿是最优的选择。
【延伸阅读】江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•房地产卷》，中国法制出版社2014年版，第268—269页。
问题28：建设工程优先权的行使方式及其程序如何认定？
【裁判规则】人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，均可适用建设工程优先权的规定；承包人直接申请人民法院依法拍卖建设工程的，准用民事诉讼法有关“实现担保物权案件”程序。
【适用指引】根据《工程价款优先受偿批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，均可适用建设工程优先权的规定。按照《合同法》二百八十六条的规定，建设工程优先权的行使方式有两种：一是承包人与发包人协议将建设工程折价；二是承包人直接申请人民法院依法拍卖建设工程。这两种方式没有顺位之分，承包人可根据实际情况自主选择。承包人与发包人协议将建设工程折价自不待言，需要注意的是，我国现行的民事诉讼法律法规对于承包人直接申请人民法院依法拍卖建设工程没有规定专门的执行程序，只能准用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百六十一条至第三百七十三条关于“实现担保物权案件”程序。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第277—278页；江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•房地产卷》，中国法制出版社2014年版，第278—279页。
问题29：发包人与承包人是否可以自行确认建设工程优先权？
【裁判规则】建设工程优先权系法定权利，不依当事人的约定而产生；发包人与承包人可以自行确认建设工程优先权，但建设工程优先权的构成要件不因当事人之间的协议而发生变动，当事人之间的协议损害他人利益的，相关权利人可以请求人民法院撤销。
【适用指引】根据《合同法》第二百八十六条规定，承包人可以与发包人协议将建设工程折价，可以看出，发包人与承包人可以自行确认建设工程优先权，而不必经法院确认。但从建设工程优先权的性质来看，建设工程优先权是由法律直接规定的，其产生与法律效力具有法定性，无需当事人约定，亦排斥当事人的不同约定，因此，发包人与承包人虽可以自行确认建设工程优先权，但由此确立的建设工程优先权的构成要件不应因当事人之间的协议而发生变动。同时，发包人与承包人“协商折价”实现建设工程优先权的，有可能损害其他权利人的正当利益，尤其是在发包人无力清偿全部到期债务时，为此，应当赋予相关权利人以撤销权，对相关权利人受到损害的权利进行救济。
【延伸阅读】王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第278—279页。
问题30：法院判决确认承包人享有工程价款债权，是否意味着承包人同时享有建设工程优先权？
【裁判规则】人民法院判决确认承包人享有工程价款债权，但未对承包人是否享有建设工程优先权进行审查，则不应以此推定承包人同时享有建设工程优先权。
【适用指引】根据《合同法》第二百八十六条及相关司法解释的规定，建设工程优先权的享有及行使应当符合下列条件：承包人已依约履行了全部义务；承包人行使先行催告权；符合法律规定的实现程序、方式及行使期限；没有法定的限制情形。可见，并不是所有享有工程价款债权的承包人都享有或可以行使建设工程优先权。人民法院判决确认承包人享有工程价款债权，只是确认了承包人与发包人之间的债权债务关系，如果人民法院并未对承包人是否享有建设工程优先权进行审查，则承包人对发包人的工程价款债权虽经法院判决确认，也不应以此推定承包人同时享有建设工程优先权。
尚格法律人 作者：离地七寸 来源：ilawyer（xzx-lawyer）
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