在国有建设用地使用权招拍挂出让的实践中，《出让须知》、《出让公告》及双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》等文件中均可以对地块的交付条件作出约定，如约定为净地交付、按现状交付，甚至明确约定地块内管、线等迁移工作的义务人。如前述任一文本约定为净地交付，或约定了地块内管、线等迁移工作的义务人，则约定较为明确，在产生纠纷时，司法机关可以尽快作出判断。但是，实际操作中，往往有部分文本将土地交付标准简单约定为：“按现状交付”，该约定相对不明确，土地使用权人在接收出让人交付的土地时，可能出现土地交付后存在开发建设障碍的情况，并衍生出一系列违约、解约等建设用地使用权出让合同纠纷，这种纠纷往往处理难度大，耗费时间长，对于出让人、土地使用权人都会造成严重损失，更会引发土地资源的严重浪费。

　　因此，对“按现状交付”土地的交付标准，笔者团队进行了法律法规等相关规定的检索，并结合最高院的司法判例，进行了如下探讨与总结，以期为面临类似难题的土地使用权人提供参考。

　　阅读提示：《国有建设用地使用权出让合同》中，常常约定“出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件：(二)现状土地条件/。”本文所选取的(2018)最高法民申676号建昌县国土资源局、建昌县丰宏房地产开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷案例中，土地使用权人从出让人处接收的土地尚有一户未完成拆迁安置，地块上一处高压线路仍未拆移，土地使用权人因此无法开工建设，故起诉要求解除该出让合同。出让人以双方签订的出让合同明确约定以现状土地交付为由进行抗辩，认为自身已按现状交付土地，已履行了合同约定的出让宗地交付义务，不存在违约行为。那么法院对此是如何认定的呢?

一、案件主要内容

　　(一)裁判要旨

　　最高院认为：因建昌国土局对马东家的安置补偿尚未落实到位，高压线路尚未迁移，导致丰宏公司对涉案土地无法进行动工开发，故应认定建昌国土局交付的土地不符合出让土地交付条件，客观上导致建昌丰宏公司不能实现合同目的，建昌国土局的违约行为符合法律规定的合同解除条件。

　　(二)案情简介

　　1.2013年11月12日，建昌国土局对位于建昌县河东文广大厦对面的国有建设用地使用权进行网上挂牌出让，丰宏公司于2014年3月4日通过网上挂牌竞标报价成交，并与建昌国土局签订了《成交确认书》，约定竞得人交纳的竞买保证金自动转作受让地块的定金。

　　2.双方于2014年3月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建昌国土局将编号为(2013)52号宗地出让给丰宏公司，该合同第六条约定出让人建昌国土局同意在2014年4月1日前将出让宗地交付给受让人原告，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件：(二)现状土地条件/。

　　3.合同签订后，丰宏公司依约于2014年1月14日缴纳全部出让价款，后又缴纳契税、印花税、耕地占用税，并与朝阳市建筑设计院有限责任公司签订《建设工程设计合同》(一)，支付了设计费。

　　4.2014年4月1日，丰宏公司与建昌国土局签订建政地(交)字(2014)01号《国有建设用地交地确认书》，建昌国土局将出让宗地实际交付给原告。

　　5.2014年12月15日，丰宏公司向建昌县政府提出申请，内容为：“我公司于2014年3月4日竞买建昌县文广大厦对面面积42762平方米净地，我公司预计2015年初启动该项目，但是该地块仍有未解决问题，致使勘探设计等前期工作无法进行，特向政府申请予以解决......”

　　6.2016年，丰宏公司因进场施工受阻，无法进行任何开发建设，诉至法院。

　　(三)诉讼请求

　　丰宏公司请求：1、依法解除原告与被告建昌国土局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》;2、依法判令被告建昌国土局立即返还原告交纳的建设用地使用权出让款及利息，同时双倍返还定金及赔偿损失，具体包括契税、印花税、耕地占用税、设计费、借款利息。3、建昌县政府对上述请求第二项与建昌国土局承担连带责任。4、诉讼费用由被告承担。

　　(四)历次判决结果

　　1.2017年3月20日，葫芦岛市中院一审作出判决，法院认为：建昌国土局交付的土地不符合出让土地交付条件，未完全履行出让土地的交付义务，判决如下：一、解除《国有建设用地使用权出让合同》;二、建昌国土局于本判决发生法律效力后十五日内向丰宏公司返还土地出让金及利息(利息自2014年1月15日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算);三、建昌县国土局赔偿丰宏公司的直接损失(契税、印花税、耕地占用税、设计费);四、驳回丰宏公司要求建昌县政府对上述二、三项承担连带责任的诉讼请求;五、驳回丰宏公司的其他诉讼请求。

　　2.丰宏公司及建昌国土局均不服该判决，向辽宁省高院提起上诉。建昌国土局认为：依双方合同约定，交付土地为现状交付，且丰宏公司对于土地情况是明知的，签订合同前未提出过异议。辽宁省高院二审维持原判。

　　3.2018年，建昌国土局因不服辽宁省高院的二审判决，向最高院申请再审。最高院于2018年裁定驳回再审申请。

　　(五)裁判观点

　　本案的争议焦点为：丰宏公司与建昌国土局的《国有建设用地使用权出让合同》应否解除。

　　1.辽宁省高院认为：合同第六条对于出让土地的场地平整、周围基础设施达到条件及现状土地条件等，均以“/”表示，一审法院从涉案合同的形式、内容及现有证据分析，应认定双方对出让土地交付条件没有约定，并无不当。在此情况下，依据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件”的规定，国土局应交付符合上述要求的土地。国土局称，一审判决作出后，二审期间，涉案土地上马东家安置、补偿已到位，高压线路也已经移除。此点亦能印证一审时，涉案土地并不符合交付条件。据此，一审法院认定涉案土地上存在一户未拆迁安置到位及存在高压线路未拆移等，阻碍建昌丰宏公司进行整体开发，客观上导致建昌丰宏公司不能实现合同目的，符合法律规定的合同解除条件，并无不当。

　　2.最高院审查认为：案涉合同第六条对于出让土地的场地平整、周围基础设施达到条件及现状土地条件等，均以“/”表示，二审法院从案涉合同的形式、内容及现有证据分析，认定双方对出让土地交付条件没有约定，该认定并无不当，本院予以维持。在此情况下，二审法院认定建昌国土局应交付符合国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定要求的土地，该认定并无不当，本院予以维持。本案中，建昌国土局虽然履行了书面的、程序上的交地手续，但是在签订案涉合同时，直至本案一审判决作出前，案涉土地上有一户未拆迁补偿安置到位及高压线路未拆移等情形，阻碍了建昌丰宏公司进行整体开发，二审法院认定上述情形客观上导致建昌丰宏公司不能实现合同目的，符合法律规定的合同解除条件，该认定并无不当。

二、法律问题分析

　　　　通过上述案例，我们可以了解到，在司法判例中，如出让人与土地使用权人约定“按现状土地条件”交付土地，并且其他相关文件如《出让公告》、《出让须知》等并未作出特殊约定或相反的规定，视为双方没有约定具体的出让条件，那么出让人应当交付符合我国《闲置土地处置办法》第二十一条规定条件的土地，即：(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。

　　除此之外，结合本案例中的基本事实情况，笔者团队还延伸归纳出如下相关法律问题。

　　(一)出让人交付的土地不符合交付标准的，土地使用权人解除合同时可以主张哪些赔偿?

　　根据检索到的相关判决，土地使用权人因交付土地不符合交付标准，致使合同目的无法实现的，在主张解除出让合同的同时，可以一并提起如下请求：

　　1.要求出让人返还土地出让金及自最后一笔出让金缴纳完毕之日起至出让人实际付清之日止的利息，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算;

　　2.要求出让人赔偿直接损失(包括但不限于出让地块的契税、印花税、耕地占用税、设计费);

　　需注意的是，如并非因土地不符合交付标准并未导致合同目的无法实现，而是因土地使用权人存在违约行为，最终致使合同解除的，土地出让人的上述主张将无法获得法院支持。

　　在罗定市自然资源局、罗定市恒悦房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案中，土地使用权人恒悦公司认为出让人罗定市自然资源局交付的地块不符合法定和约定的交付条件，受让土地上存在坟墓无法建设。广东省高院在就此作出的(2020)粤民终2056号终审判决中指出：恒悦公司认为罗定市自然资源局交付的地块存在坟墓和高压线而致无法整体开发，但是恒悦公司已经对受让土地进行了外围围蔽，并已经完成了地下室和工人用房的建设，基本建设到地平线，恒悦公司的主张与其已完成工程进度的事实互相矛盾;而且恒悦公司的项目停工是因其未办理建设工程规划许可证而被罗定市城乡建设规划局限期拆除违法建筑并查封建设场所，因此，恒悦公司认为罗定市自然资源局交付的地块不符合法定和约定的交付条件，请求解除合同的理由不能成立。该案最终判决出让合同解除，解除原因为土地使用权人未按约支付土地出让价款，超过约定支付时间60日仍未支付。

　　(二)出让人交付的土地不符合交付标准的，土地使用权人可否主张要求出让人承担违约责任?

　　可以。土地使用权人可以以下两种形式主张出让人承担违约责任：

　　1.直接起诉主张出让人承担逾期交地违约金。在(2020)苏1282民初2117号靖江市海源有色金属材料有限公司与靖江市自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷一案中，法院认为：原、被告约定的土地交付条件为达自然平整而不是现状交付。原告虽占有出让地块，但案涉地块存在河塘，未达自然平整。被告亦未办理相关交地手续，原告未能实现对出让地块占有、使用、收益等多项权能。故仅依据原告在土地出让前即对土地占有的事实不能认定被告已履行了交付自然平整地块的义务，被告构成违约，应按约承担相应的违约责任。本案最终判决出让人承担逾期交地违约金，逾期期间自应当完全履行交地义务的截止日的次日起至出让地块已达自然平整的交付条件之日止。

　　2.在土地使用权人因违约行为被出让人起诉时，可主张出让人存在交地违约，用于自身行为的抗辩。土地使用权人如存在延期开工、竣工等违约行为，根据检索到的生效判决情况，土地使用权人可以以出让人交付的土地不符合使用标准、造成开工建设的延误为由进行抗辩，法院将根据实际交付情况对开发建设造成的影响，酌情对逾期开、竣工期间进行调减。如合同约定的土地出让金支付时间晚于土地交付时间，出让人交付的土地不符合约定标准的，土地使用权人延迟支付土地出让价款的行为不构成违约。

　　在信宜市自然资源局与信宜市润都房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案中，广东省茂名市法院在(2021)粤09民初770号判决书中指出：因信宜市自然资源局未如期交付土地，润都公司行使不安抗辩权，延迟交付土地出让价款的行为，不构成违约。

　　3.此外，土地使用权人还可以起诉要求出让人限期交付符合交付标准的土地。根据最高院2013年作出的(2013)民一终字第92号终审判决，土地使用权人还可以要求出让人在合理时间内提供符合合同约定的交付条件的地块，该等请求是双方签约时所共同预期的履约目标，且符合交易习惯和诚信原则[1]。

　　(三)签署《交地确认书》后，土地使用权人是否仍可以主张出让人交付的土地不符合约定的交付标准?

　　可以。在本文选取的(2018)最高法民申676号判决书中，土地使用权人建昌丰宏公司签署了《交地确认书》，但最高院认为，建昌国土局虽然履行了书面的、程序上的交地手续，但是在签订案涉合同时，直至本案一审判决作出前，案涉土地上有一户未拆迁补偿安置到位及高压线路未拆移等情形，阻碍了建昌丰宏公司进行整体开发，客观上导致建昌丰宏公司不能实现合同目的，并据此驳回了建昌国土局的再审申请。

　　并且，在莱西市自然资源局、青岛汇润南华置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案中，山东省高院在(2019)鲁民终2364号终审判决书中明确表示：“涉案《土地交接单》载明的系汇润南华公司接受土地的现状，并不表明汇润南华公司放弃《出让合同》中约定的净地出让的条件。”

　　因此，一般情况下，土地使用权人签署交地确认书，而不与出让人达成其他与交地标准调整有关的承诺或合意，土地使用权人仍可以主张出让人交付的土地不符合约定的交地标准，但是，从更好地保障土地使用权人合法权益的角度出发，笔者团队仍然建议土地使用权人注重留存与出让人及有关工作部门就交付的土地无法开发建设等问题进行沟通的证据。

三、实务关注

　　根据《闲置土地处置办法》及《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》(国土资电发[2007]36号)[2]的规定，市、县政府进行土地出让应当按净地交付，要达到必要的通水、通电、通路、土地平整等具备动工开发条件。而实际操作中往往存在出让人“毛地出让”的情况，即出让的地块尚存权属纠纷、土地使用权尚未回收、存在未迁移的地上地下管、线、井、未完成拆迁安置补偿的建筑物、构筑物、青苗等，不具备交付开发建设的条件。因此，在这种出让情况下，土地使用权人无法开展土地开发建设的纠纷时有发生，出让人交付的地块如不符合出让须知或《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付条件，土地使用权人可能会面临较大风险，例如项目后续进度受到影响、无法按时开工、竣工、项目开发成本大幅增加等。

　　在实践过程中，招拍挂出让方式出让土地的《出让须知》及土地使用权人与土地出让人签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，大多都会明确地块的交付条件。根据《出让须知》、《出让公告》及双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》等文件约定的交付条件的不同，出让人和土地使用权人对此需要承担的责任也各有不同。

　　常见的交付条件主要有以下三种类型：

　　(一)约定出让人按净地进行交付。

　　(二)约定出让人按现状土地条件/进行交付。

　　(三)明确约定地上/地下管、线、建筑物、构筑物等由合同一方负责迁移。出让须知与出让合同已经作出了明确约定，是双方的真实意思表示，应当由合同或出让须知中明确约定的义务人对管、线等情况进行处理。未按该约定承担处理义务的一方，应对此承担相应的违约责任。

　　需要注意的是，出让合同中约定了出让人应按净地交付，与《出让须知》或《出让公告》中约定地上/地下管、线由土地使用权人负责迁移等约定并不冲突。也就是说，即使土地使用权人在土地出让合同中确定了交付条件，仍需注意在《出让须知》、《出让公告》或出让合同其他条款中是否对管线迁移等的义务人作出进一步规定。

　　例如，在最高院2020年作出的(2020)最高法民申2525号裁定中，梁会与萧县规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定出让人应当按照净地进行交付，但案涉地块的《出让须知》明确载明：周围设施成交时的现状条件，地上地下管、线、井、场地平整等由竞得人依法自行解决，费用自理。对此，最高院认为：梁会作为竞拍人，应当在竞拍成功后自行负责对高压线路进行处理。

四、处理思路建议

　　综上所述，出让合同约定按现状交付土地的，出让人应交付符合国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定要求的土地，交付的土地不符合交付标准的，出让人构成违约。

　　根据我国现行法律法规规定，结合我国相关司法案例，笔者认为，在约定了按现状交付的情况下，对于出让人交付的土地不符合上述交地标准这类问题，土地使用权人可以从事前防范及事后救济两个方面着手进行处理：

　　(一)事前防范主要依靠土地使用权人在出让合同签署前采取以下措施：

　　1.建议竞买人仔细阅读《出让须知》及《出让公告》。在未签署《国有建设用地使用权出让合同》之前，《出让须知》及《出让公告》是竞买人获得地块信息的主要渠道，其中可能包括地块现状、面积、交付条件、交付时间等重要信息。即使竞拍成功后签署了《国有建设用地使用权出让合同》，《出让须知》及《出让公告》中已经作出约定的权利、义务仍然有效，对出让人及土地使用权人均有法律约束力。因此，竞买人应当对《出让须知》及《出让公告》中的有关约定进行全面了解。

　　2.建议竞买人事先对地块进行调查研究，有条件的应进行现场查勘。部分《出让公告》《出让须知》中明确约定竞买人可以前往现场进行查勘，竞拍者应积极主动前往查勘，土地使用权价值巨大，提前查勘有助于竞买人了解竞买土地的现状，对于地块上存在的明显建筑物、构筑物、高压管线等障碍的现状情况，通过现场查勘均能及时发现，竞买人可以据此衡量地块上空、地面、地下、周边等不利因素，充分考虑权利障碍的性质、消除和拆除难度等，提前评估竞买风险;

　　3.建议竞买人竞拍成功后与出让人协商在合同中对相关义务进行明确。经过现场查勘或者事先调查研究后如发现地块存在明显的障碍或者无法满足短时间内土地使用权人可以进行开发建设的情况，应当及时与出让人进行协商，确定消除开发障碍的义务方，并在合同中进行明确约定，保障自身的合法权益。

　　(二)在土地出让合同签署后，土地使用权人可以采取以下措施，具体论述如下：

　　1.地块交付时进行现场核查，不符合交付条件的书面提出异议。地块交付时如查勘发现存在明显开发障碍，不符合交付条件的，不应签署《交地确认书》，土地使用权人需及时对出让人书面提出异议，书面要求政府在交付土地之前消除该方面的问题或者作出书面承诺。如已经签署《交地确认书》，发现了存在权属不明等问题的，土地使用权人可以通过及时与相关政府机关沟通、请示、汇报、发函等各种方式，将地块存在的开发障碍与己方诉求予以明确，积极寻找解决方案，减轻己方责任。

　　2.按照合同约定申请延期开工、竣工。因出让人交付的土地不具备动工建设的条件，因此可能无法按照出让合同中约定的开工时间、竣工时间进行项目动工、建设，为避免因此被认定为土地闲置遭受行政处罚或因逾期开工、竣工而承担出让合同约定的逾期违约金，土地使用权人应当按照出让合同约定的期限及方式，及时申请延期开工、竣工。

　　3.因出让人交付不符合交付条件遭受损失的，土地使用权人可以要求出让人承担违约责任。根据案例检索情况，在合同约定的履行期限内，出让人未能提供符合交付条件的土地，违反了《出让合同》所约定的合同义务，出让人在履行案涉《出让合同》过程中有违约行为，构成违约。在此情况下，如土地使用权人能够证明因此遭受直接损失，例如设计方案变更费用等，可以要求出让人按照合同约定承担违约责任;

　　4.因出让人交付不符合条件的土地，致使合同目的不能实现的，土地使用权人可以要求解除合同。实践中，《出让合同》多为出让人提供的格式合同，其中一般不会约定土地使用权人有权单方解除合同。但是，在司法实践中，如因出让人交付的土地不符合合同约定的标准，根据案例检索情况，法院认为，即使履行了书面的、程序上的交地手续，如因交付的土地上存在未拆迁补偿安置到位、高压线路未拆移等情形，阻碍了土地使用权人进行整体开发，客观上导致合同目的不能实现的，符合法律规定的合同解除条件，土地使用权人可以要求解除合同。

　　[1] 见最高院(2013)民一终字第92号，长春市国土资源局与吉林省良品柏宏房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书。

　　[2] 《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》(国土资电发[2007]36号)第二条规定：实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

　　作者 | 叶静 李晓璇

　　编辑 | 建纬品牌部

　　来源 | 建纬律师